投资性房地产会计核算与信息披露合规提示
房地产通常包括土地和土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着市场经济的发展，公司持有房地产的用途日趋多元，除了自用生产经营活动场所和对外销售之外，还可以用于赚取租金或增值收益。这类用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。
在会计核算中，投资性房地产在用途、状态、目的等方面，与公司自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产以及房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。实践中，从投资性房地产初始确认的边界模糊，到后续计量模式的错误选择、转换的处理不当，再到信息披露的不规范，每个环节都可能潜藏着合规风险。
本文结合现行规则及市场案例，整理了投资性房地产的确认、计量、转换、处置、列报、信息披露等九个高频合规问答，以助力上市公司把握监管关注重点，为实务工作提供参考。
一、什么是“投资性房地产”？
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产的范围如下：
√投资性房地产的范围 | × 不属于投资性房地产 |
√已出租的土地使用权 √持有并准备增值后转让的土地使用权 √已出租的建筑物 | × 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产（固定资产） × 作为存货的房地产（开发产品） |
证监会《上市公司2022年年度财务报告会计监管报告》指出，部分上市公司错误地将不能单独出售的房屋计入投资性房地产。证监会审阅分析发现，部分上市公司的办公大楼仅能整体出售，不能分拆部分楼层出售。上市公司将部分楼层用于对外出租，并错误地将其作为投资性房地产核算。由于对外出租的部分楼层不能单独出售，因此不满足投资性房地产的确认条件，不应当作为投资性房地产处理。
投资性房地产确认不准确的典型违规案例如下：
RFGD将用于对外出租的物业作为投资性房地产进行核算，但相关物业无单独产权、无法对外单独出售，不符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条第二款的规定。
2025年4月16日，深圳证监局对上市公司采取责令改正的行政监管措施。
MBFS子公司名下上海康桥东路800号园区共3幢房屋建筑物、产证面积32,202.84平方米，公司在2023年年报中将上述房产整体作为投资性房地产核算。经查，其中422平方米在2023年末仍在用于公司品牌直营店经营，直至2024年9月才对外出租，导致上海康桥东路800号园区房产整体在2023年末不符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条、第四条规定的确认条件，公司2023年年报中对投资性房地产确认不准确。
2024年12月19日，上海证监局对上市公司及董事长兼总经理、财务总监采取出具警示函的行政监管措施。2024年12月24日，深交所对上市公司及董事长兼总经理、财务总监出具监管函。
GQJS对已签订租赁合同的房产未按规定在相关定期报告中作为投资性房地产列示；有关房产租金收入核算不规范。不符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条的规定。
2021年12月31日，深圳证监局决定对上市公司采取责令改正的监管措施。
崇立提示：
投资性房地产应当能够单独计量和出售。对于某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理的，若能够单独计量和出售，用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为“投资性房地产”；若不能够单独计量和出售，用于赚取租金或资本增值的部分，不应确认为“投资性房地产”。
二、投资性房地产需满足什么确认条件，如何进行初始计量、后续支出？
《企业会计准则第3号——投资性房地产》“第二章 确认和初始计量”明确了投资性房地产的确认条件、初始计量要求及后续支出的会计处理。
（一）确认条件
投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：
1. 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
2. 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（二）初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。企业外购、自行建造等取得的投资性房地产的会计处理如下：
借：投资性房地产、投资性房地产——成本
贷：银行存款、在建工程等
（三）后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足会计准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足会计准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本或主营业务成本）。
三、投资性房地产的后续计量模式有哪些？
投资性房地产的后续计量模式包括成本模式和公允价值模式。通常来说，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；若存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
但需注意，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。典型违规案例如下：
GTKG公司2016年合并报表中母公司投资性房地产的会计政策不统一，除一家控股子公司采用公允价值模式进行后续计量外，母公司及其余子公司采用成本模式进行后续计量。该行为不符合《企业会计准则第33号——合并财务报表》第二十七条的规定。
2018年1月3日，深圳证监局对上市公司及总裁、计划财务部负责人采取责令改正的行政监管措施。2018年1月12日，深交所对上市公司出具监管函。
崇立提示：
根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》第二十七条的规定，母公司应当统一子公司所采用的会计政策，使子公司采用的会计政策与母公司保持一致。子公司所采用的会计政策与母公司不一致的，应当按照母公司的会计政策对子公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照母公司的会计政策另行编报财务报表。
对于投资性房地产的后续计量模式，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（一）成本模式
在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定计提减值准备。相关会计处理如下：
借：其他业务成本/主营业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
（二）公允价值模式
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2. 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。相关会计处理如下：
借或贷：投资性房地产——公允价值变动
贷或借：公允价值变动损益
投资性房地产公允价值变动计量不准确的典型违规案例如下：
YYT存在财务核算不规范的情况：2022年，公司未及时确认部分投资性房地产公允价值变动损失；2022年至2023年，公司将属于房地产行业子公司的预计销售住宅错误列报为在建工程。
2025年4月3日，深圳证监局对上市公司采取责令改正的行政监管措施。2025年4月18日，深交所对上市公司及董事长兼总经理、财务总监出具监管函。
CSJ 2023年采用收益法对位于苏州市的投资性房地产公允价值进行评估时，采用上海市工业地产平均空置率预估未来租金收益，未根据地域差异、变化趋势等实际情况，对空置率参数进行修正。
2024年12月30日，深交所对上市公司及董事长、总经理、财务总监出具监管函。
“18 TH01”募集说明书披露，福州东二环TH广场购物中心期末公允价值48.60亿元，其所依据的估值报告具体假设及参数取值与实际执行的委托经营管理合同不一致，低估收益法下运营费用，导致该投资性房地产公允价值被高估。
2024年1月5日，中国证监会对上市公司及董事长兼总经理采取出具警示函及监管谈话的行政监管措施。
JYCC在聘请评估机构对投资性房地产公允价值进行评估时，会计责任落实不到位，未对评估方法、评估依据履行必要的复核工作，直接采用评估结论作为投资性房地产期末价值并确认相关公允价值变动损益，不具有可靠、合理的依据。经公司自查，对公司投资性房地产公允价值增值调减614.68万元。连同其他事项导致公司披露的2017年年报出现重大会计差错。
2018年11月1日，四川证监局对上市公司及时任董事长、时任总经理、时任财务总监采取出具警示函的监督管理措施。
崇立提示：
由案例5、案例6、案例7、案例8可见，对投资性房地产公允价值进行评估时，所依据的估值报告具体假设及参数取值需与实际执行的合同一致，相关参数需根据地域差异、变化趋势等实际情况进行修正。公司会计责任应当落实到位，对评估方法、评估依据履行必要的复核工作，确保评估结论具有可靠、合理的依据。
四、投资性房地产后续计量模式可以变更吗？
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十二条的规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。一般只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理，按照会计政策变更的要求履行审议披露义务。变更日公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益，相关会计处理如下：
借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）（原已计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备（原已计提的减值准备）
贷：投资性房地产（原值）
利润分配——未分配利润（或借记）
盈余公积（或借记）
证监会《上市公司2021年年度财务报告会计监管报告》指出，部分上市公司投资性房地产计量模式变更时相关会计处理不恰当。个别上市公司近年来根据市场情况对外出租房产，并根据出租情况，将已出租的房产转换为投资性房地产，房产出租比例逐年提升。当年度，上市公司将投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式，并采用追溯调整法进行会计处理。上市公司在进行追溯调整时，对于以前年度尚未对外出租、确认为固定资产的房产，错误按照公允价值调整了固定资产账面价值。该部分资产由前期的固定资产转换为本期的投资性房地产，为资产实际使用状况发生变化，不属于会计政策变更范畴，不应对前期固定资产账面价值进行追溯调整。
投资性房地产后续计量模式选择不审慎的典型违规案例如下：
2019年8月29日，JGKJ披露《关于会计政策变更的公告》，自2019年6月30日起公司投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式。公司2019年半年度报告已使用变更后的投资性房地产会计政策进行编制。
2020年4月28日，公司披露《关于前期会计差错更正的公告》，因投资性房地产所处区域缺乏活跃的交易记录，难以对公允价值做出持续合理可靠地估计，公司决定对投资性房地产仍采用成本计量模式，对2019年半年度财务报表、2019年第三季度财务报表进行差错更正，其中2019年半年度末、三季度末归属于上市公司股东的净资产分别由40.75亿元、42.13亿元更正为34.40亿元、35.74亿元。
2020年6月19日，深交所对上市公司出具监管函。
ZYKJ在编制2018年度业绩快报时，认为投资性房地产公允价值可以可靠取得，并将相关投资性房地产公允价值变动收益6,495.23万元纳入当期净利润；后又以投资性房地产公允价值不能可靠取得为由，将投资性房地产变更为成本模式计量，调减了相应的公允价值变动收益。
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产公允价值计量应具备活跃交易事项和可参考的市场价格信息。但公司未审慎考虑前述两个条件是否具备。
2019年6月11日，深圳证监局对上市公司采取责令改正措施的行政监管措施。
崇立提示：
投资性房地产公允价值计量应具备活跃交易事项和可参考的市场价格信息，公司应当审慎考虑是否具备采用公允价值计量模式的条件。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式的，应当按照会计政策变更的相关要求，履行审议程序和信息披露义务。关于会计政策变更的审议披露要求，详见往期公众号文章《会计政策、会计估计变更的概念解析及审议披露标准》。
五、投资性房地产与非投资性房地产可以相互转换吗？
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行重新分类。在满足条件下，投资性房地产可以转换为其他资产，其他资产可以转换为投资性房地产。
（一）转换的条件
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十三条的规定，企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
1. 投资性房地产开始自用；
2. 作为存货的房地产，改为出租；
3. 自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；
4. 自用建筑物停止自用，改为出租。
证监会《上市公司2021年年度财务报告会计监管报告》指出，部分上市公司将自用房地产转换为投资性房地产依据不充分。个别上市公司当年度通过董事会决议，拟将自用的房地产、土地使用权转为对外出租，并据此将相关资产转换为投资性房地产，按照公允价值进行后续计量。对于此类投资性房地产转换，除董事会决议以外，上市公司还应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改变，如已签订出租协议，或虽然尚未签订出租协议、但相关资产已不再用于日常生产经营活动，已进行重大的结构性调整且在功能上、性能上已达到可经营出租状态等。
（二）转换日的确定
1. 投资性房地产转换为非投资性房地产
企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理的，“投资性房地产”相应地转换为“固定资产”或“无形资产”。这种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从“投资性房地产”转换为“存货”。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
2. 非投资性房地产转换为投资性房地产
企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的“固定资产”或“无形资产”转换为“投资性房地产”。对不再用于日常活动且经整理后达到可经营出租状态的房地产，如果企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，应视为自用房地产转换为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议的日期。
作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，“存货”相应地转换为“投资性房地产”。这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期。一般而言，如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议的日期。
（三）成本模式下转换
在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。相关会计处理如下：
计量模式 | 转换类型 | 相关会计处理 |
成本模式下的转换 | 投资性房地产 → 非投资性房地产 | 借：固定资产/无形资产/开发产品等（原账面原值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 固定资产累计折旧/无形资产累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 |
非投资性房地产 → 投资性房地产 | 借：投资性房地产（原账面原值） 固定资产累计折旧/无形资产累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备/存货跌价准备 贷：固定资产/无形资产/开发产品等 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 |
（四）公允价值模式下转换
公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（其他综合收益）。
计量模式 | 转换类型 | 相关会计处理 |
公允价值模式下的转换 | 投资性房地产 → 非投资性房地产 | 借：固定资产/无形资产/开发产品（转换日公允价值） 贷：投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值变动（或借记） 公允价值变动损益（差额，或借记） |
非投资性房地产 → 投资性房地产 | 借：投资性房地产——成本（转换日公允价值） 固定资产累计折旧/无形资产累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备/存货跌价准备 公允价值变动损益（若为借方差额，公允价值＜原账面价值） 贷：固定资产/无形资产/开发产品 其他综合收益（若为贷方差额，公允价值＞原账面价值） |
证监会《上市公司2022年年度财务报告会计监管报告》指出，部分上市公司投资性房地产转换日会计处理错误。证监会审阅分析发现，某上市公司董事会在年中作出决议，将原自用房地产转为投资性房地产，并采用公允价值模式进行后续计量。上市公司错误地按照资产负债表日的公允价值而非转换当日（董事会作出决议日）的公允价值计量投资性房地产，导致计入其他综合收益的金额错误。
投资性房地产与非投资性房地产转换核算不规范的典型违规案例如下：
SMJT部分已出租的存货、固定资产未转为投资性房地产核算，具体如下：
1. 未将已出租存货转为投资性房地产核算。公司2007年至2022年年报显示，存货包括已出租开发产品。经查，上述已出租开发产品均签订了租赁合同，承租人能够获得在使用期间内因使用上述出租开发产品所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导上述出租开发产品的使用。截至2022年12月31日，已出租开发产品账面价值为1.03亿元。
2. 未将已出租固定资产转为投资性房地产核算。公司系SM大厦1层至6层、9层至17层、地下1层01-08车位的不动产所有权人。经查，SM大厦除已转入投资性房地产核算的4,946.53平方米不动产外，仍在固定资产核算的7,382.23平方米不动产（含地下车位）中有5,919.78平方米已处于出租状态。截至2022年末，上述固定资产账面原值3,068.75万元，累计折旧1,824.57万元，账面净值1,244.19万元。
公司未将已出租存货、固定资产转换为投资性房地产核算，未在各年末进行公允价值变动调整。
2023年12月25日，福建证监局对上市公司及时任董事长、执行总裁、财务总监采取出具警示函的监督管理措施。2023年12月31日，深交所对上市公司出具监管函。
2020年9月30日，XLT将部分自有厂房出租给某商业地产运营公司，确认为投资性房地产，采用公允价值进行后续计量。截至2020年年末，上述租赁标的房产仍有7,847.53平米由公司及其子公司自用。公司将部分自用房产确认为投资性房地产并采用公允价值计量，不符合《企业会计准则——基本准则》第十六条、《企业会计准则第3号——投资性房地产》第六条、第十三条的规定，上述不当会计确认导致公司2020年年报披露的相关财务信息不准确。
2022年4月6日，广东证监局对上市公司及董事长、总裁兼财务负责人采取出具警示函的行政监管措施。
崇立提示：
公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十三条规定条件的，才能将投资性房地产转换为其他资产，或者将其他资产转换为投资性房地产。
六、处置投资性房地产如何进行会计处理？
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。相关会计处理如下：
成本模式 | 公允价格模式 |
借：银行存款 贷：其他业务收入/主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） | 借：银行存款 贷：其他业务收入/主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） |
借：其他业务成本/主营业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 | 借：其他业务成本/主营业务成本 贷：投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值变动 借或贷：公允价值变动损益 贷或借：其他业务成本/主营业务成本 借：其他综合收益 贷：其他业务成本/主营业务成本 |
注：若投资性房地产作为公司主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
七、投资性房地产公允价值变动损益，属于非经常性损益吗？
根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。非经常性损益通常包括“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益”等项目。
证监会《上市公司2024年年度财务报告会计监管报告》指出，部分上市公司未按照规定将投资性房地产公允价值变动损益计入非经常性损益。例如，上市公司（非房企）以收购股权方式取得房产，将其确认为投资性房地产并采用公允价值模式进行后续计量。收购次年，上市公司对房产进行装修改造，确认大额投资性房地产公允价值变动收益，但未作为非经常性损益披露。通常情况下，投资性房地产公允价值变动损益与非房地产企业正常经营业务不相关，应按照规定披露为非经常性损益。
典型违规案例如下：
FDJT于2019年1月16日披露《2018年度业绩预告》称，公司2018年归属于上市公司股东的净利润预计约20.5亿元至24亿元，同比增长79.13%至109.72%；利润大幅增长的主要原因为“公司幕墙系统及材料业务订单、收入、利润增长；深圳FD广场项目1#楼确认为投资性房地产，期末评估增值产生公允价值变动收益”。
2019年1月30日，公司披露2018年年报显示，深圳FD广场项目1#楼确认为投资性房地产，期末评估增值产生的公允价值变动收益为29.17亿元，为非经常性损益，并且是导致公司业绩变动的主要原因。
公司《业绩预告》虽一定程度上说明了主要业绩变化原因之一为投资性房地产公允价值变动损益，但是未能充分揭示该等损益对当期业绩的具体影响，以及简明扼要、通俗易懂地披露投资性房地产公允价值变动损益属于非经常性损益。
2019年3月8日，深交所对上市公司出具监管函。
崇立提示：
深交所业绩预告公告格式要求，“业绩变动原因说明”中业绩变动主要源于非经常性损益的，需说明影响金额范围，并明确指出相关项目属于非经常性损益。上交所业绩预告（快报）及更正公告格式要求，“本期业绩预增（或预减、预盈、预亏等）的主要原因”中，需披露非经营性损益的影响，例如上期或本期收到大额政府补助，非流动资产处置损益、长期股权投资产生的大额投资收益等。
八、房地产企业出售项目公司股权产生的处置损益，属于非经常性损益吗？
根据《监管规则适用指引——会计类第1号》“1-26 非经常性损益的认定”之“六、房地产企业出售项目公司股权产生的处置损益”的规定，出于税收或者其他一些因素的考虑，房地产企业可能以转让子公司股权的形式，实现对房地产存货或其他物业资产的转让。在判断相关处置损益是否构成非经常性损益时，不能简单地认为处置公司股权产生的损益一概属于非经常性损益，而应视具体情况结合非经常性损益定义进行判断。
具体分析时，公司应穿透该股权形式，根据项目公司所开发基础资产的性质和类别，分析该项转让是否与公司常规业务相同。通常而言，基础资产在合并财务报表可能的资产类别包括存货（开发成本、开发产品等）、固定资产、无形资产和投资性房地产等。
如果公司常规业务是房地产项目开发完成后出售，则通过转让股权方式把一项待开发的土地使用权和部分开发成本一次性出售所取得的投资收益，应当作为非经常性损益，这与公司处置固定资产或投资性房地产等长期资产适用的判断类似。
但是，如果转让股权所对应的基础资产实质上是已开发完成的房屋存货，出售开发完成的房屋属于公司的常规业务，且公司能提供充足的证据（例如近年来出售类似项目子公司股权的频率足够高、金额足够大等）证明其为常规业务，公司均是通过这种方式来获利，则股权处置损益可不认定为非经常性损益。
九、投资性房地产有什么列报与信息披露要求？
（一）列报要求
公司应当在资产负债表上单独列示“投资性房地产”项目。对投资性房地产采用成本模式进行后续计量的，应根据“投资性房地产”科目的期末余额扣减相关的累计折旧（摊销）、减值准备填列，反映投资性房地产成本；对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应根据“投资性房地产”科目的期末余额填列，反映投资性房地产的公允价值。
（二）披露要求
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十九条的规定，企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：
1. 投资性房地产的种类、金额和计量模式；
2. 采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；
3. 采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；
4. 房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响；
5. 当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》第十六条、第十九条规定了需在财务报告“重要会计政策及会计估计”“合并财务报表项目附注”中披露的内容，具体如下：
项目 | 主要披露内容 |
财务报告——重要会计政策及会计估计 | 1. 公司应制定与实际生产经营特点相适应的具体会计政策，并充分披露重要会计政策和会计估计； 2. 公司应当在财务报告“重要会计政策及会计估计”章节中披露投资性房地产计量模式。采用成本模式的，披露各类投资性房地产的折旧或摊销方法、减值测试方法及会计处理方法；采用公允价值模式的，披露选择公允价值计量的依据。 |
财务报告——合并财务报表项目附注 | 1. 采用成本计量模式的投资性房地产，分类列示其账面原值、累计折旧、减值准备累计金额以及账面价值的期初余额、期末余额和本期增减变动情况。采用公允价值计量模式的投资性房地产，分类列示期初余额、期末余额和本期增减变动情况。对于转换为投资性房地产并采用公允价值计量模式的，应披露转换的理由、审批程序，以及对损益、其他综合收益的影响。公司应披露未办妥产权证书投资性房地产账面价值及原因； 2. 分项披露采用成本计量模式的投资性房地产等长期资产的减值测试情况。上述长期资产本期进行减值测试的，应披露可收回金额的具体确定方法。可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定的，应披露公允价值和处置费用的确定方式、关键参数及其确定依据。可收回金额按预计未来现金流量的现值确定的，应披露预测期的年限、预测期及稳定期的关键参数及其确定依据。前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的，或公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的，应披露差异原因。 |
另外，根据《股票上市规则》（深主板7.7.9、创业板8.7.4、沪主板7.7.8、科创板9.4.4、北交所8.3.8）等规定，发生可能对上市公司的资产、负债、权益或者经营成果产生重大影响的其他事项，应当及时披露。即，如果上市公司投资性房地产公允价值变动、投资性房地产与非投资性房地产的转换等对上市公司可能产生重大影响，应当及时披露。
（三）房地产行业特殊披露要求
《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》“第十章 房地产业”、《上海证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》“第一号——房地产”明确了达到特定行业标准的从事房地产相关业务的上市公司，应当披露投资者作出价值判断和投资决策所需的行业经营性信息。
1. 定期报告
房地产行业上市公司应当在年度报告中披露所属行业的宏观形势、市场环境、行业政策、发展状况、经营特点，以及公司的行业地位、经营模式、竞争优势、经营成果、主要风险及应对措施。同时，应当依据自身经营模式和结算方式，在年度财务报告部分披露与房地产行业特征相关的收入确认、存货、投资性房地产等具体会计政策，并在相应会计科目注释披露相关信息。交易所鼓励上市公司在半年度报告中披露前述信息。具体披露内容如下（以深交所为例）：
项目 | 主要披露内容 |
年度报告——经营情况讨论与分析 | （1）房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化情况，上市公司主要项目所在城市的行业发展现状及政策情况，并说明其对上市公司未来经营业绩和盈利能力的影响； （2）上市公司主要经营模式、经营项目业态，主要项目所在城市的房地产销售情况，上市公司市场地位及竞争优势，面临的主要风险及应对措施； （3）报告期内新增主要土地储备项目情况等；分项目或者区域列示的累计土地储备情况； （4）报告期内主要项目开发情况；项目实际开发进度与计划进度在投资金额、建设周期等方面出现50%以上差异，或者项目出现停工、达到可销售条件后的十二个月内未实现销售等情形的，应当披露具体情况及原因； （5）报告期内主要项目销售情况； （6）报告期内主要项目出租情况； （7）涉及一级土地开发业务的，应当披露报告期内主要项目情况； （8）按融资途径（如银行贷款、票据、债券、信托融资、基金融资等）披露截至报告期末各类融资余额、融资成本区间或者平均融资成本、期限结构等； （9）结合房地产宏观环境及上市公司经营情况，披露发展战略和未来一年经营计划，包括但不限于土地储备、开发、销售和融资安排等； （10）报告期内存在向其商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的，应当披露截至报告期末尚存在担保责任的担保余额、报告期内已承担担保责任且涉及金额占上市公司最近一期经审计净利润10%以上的具体情况等； （11）上市公司直接或者间接与其员工共同投资开展房地产业务的，上市公司应当披露开展前述业务的总体情况。投资主体为上市公司董事、高级管理人员及其所控制或者委托的组织，或者与其关系密切的家庭成员，且参与投资金额在三十万元以上的，上市公司应当披露投资项目情况，并说明实际投资金额与收益分配金额的匹配性。 |
财务报告——重要会计政策及会计估计、合并财务报表项目注释 | （1）在“存货”项目附注中按“开发成本”“开发产品”披露主要项目信息；存货余额中的利息资本化金额及利息资本化率情况，截至报告期末权属受限存货的期末账面价值、受限原因等； （2）在“存货跌价准备”项目附注中披露主要项目信息，对于其中的在建项目，可以合并列示；涉及“停工”“烂尾”“空置”项目但不计提或者计提比例较低的，应当说明原因； （3）对投资性房地产采用公允价值进行后续计量的，在“投资性房地产”项目附注中披露下列信息： ①报告期内新增以公允价值计量的投资性房地产的，披露主要项目的原会计核算方法、原账面价值、入账公允价值、变动时间、差额的处理方式及依据等； ②处于建设期的投资性房地产的主要项目情况； ③已竣工投资性房地产的主要项目情况；报告期内投资性房地产公允价值变动超过10%的，应当对比可比项目披露变动原因；投资性房地产公允价值变动损益占公司最近一期经审计净利润30%以上的，应当单独披露投资性房地产公允价值评估报告、评估说明或者市场价值调研报告； ④在“合同负债”项目附注中披露预售房产收款的信息； ⑤在“营业收入”项目附注中披露报告期内确认收入金额前五的项目名称、收入金额等。 |
2. 临时公告
以深交所为例，房地产行业上市公司开展投资性房地产业务，出现下列情形之一的，应当及时披露：
（1）拟变更投资性房地产后续计量模式的，应当按照会计政策变更的相关要求，履行审议程序和临时信息披露义务；
（2）采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，预计相关公允价值变动损益影响占上市公司最近一期经审计净利润10%以上的，应当在明确损益影响后及时披露，包括但不限于项目名称、所处位置、建筑面积、公允价值变动情况、公允价值评估方法、主要评估参数、变动原因及依据、对上市公司的影响等；
（3）在建投资性房地产、存货、在建工程或者固定资产等转为以公允价值计量的投资性房地产，如预计该次转换影响金额占上市公司最近一期经审计净利润或者净资产10%以上的，应当在明确转换时点后及时披露，包括但不限于项目名称、所处位置、建筑面积、原会计核算方法、原账面价值、入账公允价值、公允价值评估方法、主要评估参数、转换时间、转换原因、内部决策程序、差额的处理方式及依据、对上市公司的影响等；
（4）投资性房地产公允价值变动或者计量模式转换的影响金额占上市公司最近一期经审计净利润或者净资产30%以上的，还应当单独披露投资性房地产公允价值评估报告、评估说明或者市场价值调研报告。
此外，交易所鼓励房地产行业上市公司每月定期披露销售面积、销售金额、新增土地储备、新增融资等反映房地产业务特征的主要经营数据。公司披露前述数据时，各月数据的统计口径原则上应当保持一致，并披露统计口径。
投资性房地产公允价值变动信息披露不规范的典型违规案例如下：
XHL在建投资性房地产项目银川购物中心于2017年3月31日达到预定可使用状态，公司对其采用公允价值模式计量。该项目原账面价值为6.62亿元，根据《资产评估报告》（中联评报字〔2017〕第729号）确定的公允价值为8.03亿元，评估基准日（2017年3月31日）公允价值与原账面价值差额1.41亿元计入公允价值变动损益。该金额占公司2016年经审计净利润比例超过10%，但公司未及时履行披露义务。
2018年8月10日，深交所对上市公司出具监管函。
崇立提示：
如果上市公司投资性房地产公允价值变动、投资性房地产与非投资性房地产的转换等对上市公司的资产、负债、权益或者经营成果产生重大影响，应当及时披露。拟变更投资性房地产后续计量模式的，应当按照会计政策变更的相关要求，履行审议程序和披露义务。
