离婚诉讼中法院判决按揭房产归一方所有，另一方还需要偿还银行贷款吗？
前 言
离婚诉讼通常涉及三方面的问题，一是否可以离婚，二孩子归谁抚养，三财产如何分割。在财产如何分割中，房产的分割无疑是重中之重。实践中，法院通常判决房产的所有权及剩余房贷（如有）归一方所有，另一方则就首付及已偿还房贷部分获得补偿，并配合房产的过户。然而对于按揭贷款的房产，过户涉及到贷款银行及不动产登记中心（即房管局），因此即便法院作出了生效判决，取得房产的一方是否可以顺利过户呢？未取得房产的一方是否还负有偿还银行按揭贷款的义务呢？笔者结合之前代理的一起离婚案件对上述问题进行简单回应。
一、
按揭贷款的法律关系
按揭贷款发生在购房人与银行之间，购房人从银行获取贷款，将房产抵押给银行，同时作为连带责任保证人对贷款提供保证。基于此，购房人通常需要与银行签署三个合同：
（一）借款合同，即夫妻二人作为借款人向银行申请借款，并按期支付利息。
（二）抵押合同，即夫妻二人将房产以不转移所有权的形式作为抵押物抵押给银行，为其上述借款提供担保。
（三）保证合同，为保证借款人按时足额偿还借款，银行除要求借款人抵押担保外，通常还要求夫妻二人作为保证人为其借款提供无限连带保证责任。
二、
抵押人转让抵押物的法律限制
夫妻二人共同购买房产，则二人同为抵押人，银行为抵押权人。二人离婚时，法院判决房产归一方所有，则实质上是同为抵押人的另一方将抵押物转让给该方，取得房产的该方支付另一方补偿作为转让对价。也即在抵押关系中，我们需要探讨的问题是在抵押期间，抵押人是否可以随意转让抵押物？如果可以转让，将受到哪些法律限制？
（一）新旧法规对比
相较于已经失效的《担保法》及司法解释，《民法典》及其司法解释对抵押人转让抵押物作出了不同规定：
（二）《民法典》将抵押物可以转让作为原则，不可转让作为例外
纵观上述《民法典》及司法解释的规定，我们可以看出：
1、抵押期间，抵押人以可以转让抵押物为原则，不可转让为例外
相较于担保法将是否通知抵押权人或告知受让人作为转让行为是否有效／抵押权是否可以对抗受让人的标志[1]，民法典删除了该等规定，仅倡导性的要求抵押人在转让抵押财产时及时通知抵押权人。
同时民法典作出了统领性的规定，即在抵押权人与抵押人无特别约定的情况下，抵押人可以转让抵押物，但是抵押权仍旧存续于抵押物上，即受让人依旧需以抵押物为限向抵押权人承担抵押责任。
2、在双方约定不可转让的情况下，民法典区分了债权行为与物权行为，同时将是否登记作为物权是否转让的标志
如抵押权人与抵押人约定了抵押期间抵押人不得随意转让抵押物，则需进一步区分该约定是否进行了登记：
（1）如抵押物不得转让的约定进行了登记，则债权行为有效，但物权行为无效，即抵押人与受让人的房产买卖合同合法有效，但是物权转让无效。因抵押权人要求物权重新变更登记予抵押人名下而给受让人造成的损失，受让人可以根据房产买卖合同的约定要求抵押人承担违约责任。
（2）如抵押物不得转让的约定未进行登记，则债权行为有效，物权行为有效，也即抵押权人不得要求房产重新变更登记至抵押人名下，抵押权人仅可要求抵押人承担违约责任。但需说明的是，根据《民法典》第406条的规定，抵押权人仍可对受让人所有的房产享有抵押权。
三、
离婚诉讼中抵押人转让抵押物的限制
对比上述法律规定，我们可知《民法典》颁布前后抵押人转让抵押物有不同的限制。根据自然资源部于2021年4月16日颁布的《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第三条的规定，当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
因此可将抵押物是否可以转让作出如下总结：
然而在实践中，作为抵押权人的银行通常皆会要求抵押人办理抵押权登记或禁止、限制转让抵押物的登记，因此取得房产的一方要求未取得房产的一方转让房产份额、房产证变更为取得房产一方所有的操作基本无法实现。对于目前各大城市的房产限购政策。
四、
保证人的保证责任不因双方离婚而消除
根据上述可知，在实践中，夫妻二人在按揭贷款时，银行通常要求二人作为共同保证人对贷款承担无限连带保证责任，且该等保证责任并不以双方离婚而消除，因此在取得房产的一方无法按时偿还银行贷款时，银行仍可要求二人以其名下全部财产对贷款承担无限连带担保责任。
结语
对于已经分道扬镳的男女，着实不能理解为何已经离婚了，尤其是在法院已经作出了具有公信力的判决的情况下，取得房产的一方还要忍受自己的房子写着对方的名字，未取得房产的一方却可能还要为不属于自己房产承担还款责任。尤其是在当前各大城市推出房产限购的政策下，如果无法及时完成过户对双方而言都是一大负担。究其原因是因为法院的判决仅是解决二人之间关于房产分割的法律关系，并不能介入与银行有关的抵押及保证关系中，在先的抵押／保证合同是各方真实意思表示，法院不能随意干涉。偿还全部房贷是行之有效但却不易实现的方法，具体可咨询本所律师寻求建议。
脚注
[1]对比《担保法》及《担保法司法解释》，我们可以看出担保法司法解释作出了与担保法不同的规定，在抵押权登记的情况下担保法将是否通知抵押权人或告知受让人作为转让行为是否有效的标志，而对于抵押权未登记且未通知抵押权人或告知受让人则未规定其法律后果；担保法司法解释则区分抵押权是否登记，如未通知抵押权人或告知受让人，抵押权已经登记的情况下抵押权可以对抗受让人，抵押权未登记的情况下则不得对抗受让人。
END
作者简介
崔少楠
合伙人、律师
cuishaonan@chonglilaw.com
执业领域：民商事诉讼、投融资并购、私募基金、数据合规、劳动合规与员工股权激励
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