未经出租人同意承租人的转租权浅析

前言

实践中经常遇到房屋所有权人将房屋出租给承租人后，承租人又将房屋转租给了次承租人。后出租人以承租人未经其同意转租为由要求次承租人返还房屋。那么出租人是否有合法理由要求次承租人返还房屋？出租人应在多久内提出？各方责任又如何承担呢？笔者结合近期代理的一起案件以及司法实践对该问题进行如下浅析。

一、转租涉及的法律规定及法律关系

（一）转租涉及的法律规定

2021年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”），在2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的若干问题解释》（以下称“《租赁合同司法解释》”）的基础上，就转租进行了进一步规定，具体对比如下：

（二）转租涉及的法律关系

转租一般涉及两个法律关系、三方主体：一是出租人与承租人之间的租赁合同（下称“租赁合同”）；二是承租人与次承租人之间的租赁合同（下称“转租合同”）。实践中，次承租人可能再次转租，此时将涉及更多方关系。

二、承租人未经出租人同意转租，出租人可要求解除租赁合同

如出租人与承租人的租赁合同明确约定了承租人不得随意转租，但承租人转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同，并可向承租人主张违约责任。但对于次承租人而言，转租合同并不因租赁合同的解除而无效，因承租人无法向其提供租赁房屋，其可根据转租合同的约定向承租人主张违约责任。但如果次承租人在承租时即知道承租人无转租权的，承租人与次承租人根据过错比例承担责任。该规定在理论及实践中已形成通识，此处不再赘述。

三、出租人在事后知道或者应当知道承租人转租的，应在六个月内提出异议

虽然承租人未经出租人同意转租，出租人可以要求解除租赁合同，但是法律不保护躺在权利上睡觉的人，根据《民法典》第718条规定，如果出租人知道或者应当知道承租人转租的，应在六个月内提出异议。如出租人未在该时间内提出异议的，其解除权消灭。

（一）知道或应当知道的界定

在理论上，“知道”是指有直接的证据证明行为人知道某种状态；“应当知道”是指虽未直接证据证明行为人知道某种状态，但根据一个理性的人或者按照一般人的普遍认知能力可以推断出行为人应当知道某种状态。

在实践中，法院通常从以下几点认定出租人应当知道：

（二）六个月的性质，是诉讼时效还是除斥期间？

六个月的规定为除斥期间，如出租人未在六个月内提出异议的，其解除权消灭，也即不得再向承租人提出解除合同。因此如果出租人发现承租人未经其同意转租的，一定要在六个月内及时向承租人提出。

（三）提出异议的方式

《民法典》及《租赁合同司法解释》未规定出租人提出异议的方式，鉴于提出异议导致的是合同解除的后果，因此我们认为此处应该适用《民法典》第565条关于合同解除通知的规定，即：

（1）出租人提出异议主张解除合同的，应当通知承租人；

（2）通知到达承租人时租赁合同解除；

（3）出租人未通知承租人，而是直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式主张解除合同的，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，租赁合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

结语

如果出租人未在六个月内提出异议，但又以承租人无转租权为由要求次承租人返还房屋的，次承租人是否可以拒绝？次承租人返还后又应以何理由向谁主张损失赔偿？鉴于篇幅有限，我们下篇再进行分析。

本文作者

崔少楠

合伙人、律师

cuishaonan@chonglilaw.com

执业领域：民商事诉讼、投融资并购、私募基金、数据合规、劳动合规与员工股权激励

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